تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200 متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی به این اقدام گفته میشود، آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است. به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده میشود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام میشود و بعد از آن صورتمجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورتمجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملک خود را به3 قسمت تقسیم کند؛ اما سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است. با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام میشود و براساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به قطعات شمارههای جدید؛ اما فرعی داده میشود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعهای که انتقال داده میشود، سند اولیه باطل میگردد. از تفکیک در تقسیم نامهها نیز استفاده میشود. در تقسیم نامهها مالک، بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.در تقسیم نامه ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین واسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال میگردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر میشود. تفاوت بین افراز و تفکیکتفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل کثرت انجام و نمونههای متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوهای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی و بـخـشـنـامـههـای ثـبـتی و دستور العملهای ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقولهای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راهها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس میباشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 است. تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از :1- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد. 2- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک میباشد. 3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک بههنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح میگردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک،که در سهم شریک قرار میگیرد، بهای آن تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود. برچسب ها : مشاع , آپارتمان , تفکیک , افراز , قانون تملک آپارتمانها |
فرق افراز و تفکیک
۱۳۹۲/۰۵/۱۴ ۲۰:۳۵:۲۰ | 1,794 بازدید